Дата публикации: 01 февраля 2020
«Через 25 лет после того, как возникла независимая Словакия, Братислава вышла из тени Вены, Будапешта и Праги, избавилась от мрачной репутации времен коммунизма», констатирует британский вестник «Guardian». Как этих 25 лет независимости использовала столица и другие города Словакии?
Братислава, Кошице, Жилина, Трнава или Нитра обновили свои исторические центры, главные улицы, построены новые торговые и мультифункциональные комплексы, жилые дома.
Какое влияние оказывают на городское развитие девелоперская работа и как на эти изменения реагируют органы самоуправления?
Куда двигается рынок недвижимости, взаимные интересы инвесторов, жителей города и органов власти? Есть ли спрос на новые проекты и не ждет ли нас кризис?
На эти и другие вопросы, нам ответили на конференции «Недвижимость и девелопмент», которая состоялась 22 мая 2018 в Братиславе, Словакия.
Своими мнениями и мыслями поделились крупные девелоперы, инвесторы, банкиры, архитекторы, а также ведущие специалисты риэлтерских компаний и представители органов власти.
Тему открыла презентация Михала Опартого (Michala Opartyho) из JLL Slovensko.
Такой комплекс, по мнению презентующего, должен предлагать продуктовый супермаркет, вмещать в себе рестораны или кофейни, зоны для отдыха, помещения для служб. «Stanica Nivy», «Eurovea 2», «Sky Park», «Twin City» или «Zwirn» в Братиславе, «Living Park Nitra», «Elektrárne Žilina», «City Arena» в Трнаве, «Slovenka2» в Банской Бистрице или «Business Centre Košice» меняют лицо города и совмещают жилье, работу, покупки, отдых или развлечения в одном месте.
До 2000 года о мульфункциональных комплексах мы вообще не говорили. Примерно к 2005 году было реализовано около 44-х новых проекта — одним из первых стал «Polus City Center». В основном, было предложено офисные и торговые помещения. Ориентировочная площадь помещений в аренду составила 7500 м2.
С 2005 по 2010 было построено 57 мультифункциональных комплекса, которые серьезно изменили вид города. Например, Eurovea дала возможность братиславчанам комфортно использовать берег Дуная. Примерная площадь комплекса на даный момент составляет около 9000 м2 и это не предел. Вмещает в себя торговые, офисные площади, жилье, отель.
В период с 2010 по 2015 года на строительстве новых проектов сказалось влияние кризиса. Построено и сдано в эксплуатацию всего 19 новых проектов, для которых характерной особенностью является рационализация, так как предлагается лишь две функции: торговые и офисные помещения.
С 2016 по 2020 года в планах реализовать 22 новых проекта. Характерным для них является то, что задачи поставлены не просто построить новые помещения для магазинов и офисов, но сотворить определенную синергию — полноценные комплексные решения, примером каких является, на сегодня, Zuckermandel, Sky Park, Twin City, Stein2, Stanica Nivy.
Будущие тренды можно предугадать, ориентируясь на развитие внешних рынков. В дополнение к основным функциям, приносящим доход, проекты будут включать школы, больницы, спортивные площадки, культурные центры, разные службы. Трендом становятся гибкие и мультифункциональные пространства.
Ключевой фразой является «human experience driven by spaces». По общему мнению, мультифункциональный комплекс — такой, который предложит все функции, необходимые для жизни, без необходимости выезжать за пределы. Некоторые девелоперы сошлись во мнении, что мультифункциональные комплексы не представляются ничем новым, т.к. уже сто лет назад люди жили в местах, где в радиусе одного километра проходила вся их жизнь.
Бесспорно, на сегодняшний день, мультифункциональные комплексы оказывают большое влияние на жизнь людей. Как могла бы выглядеть Братислава через 5-10 лет, если бы ничего не изменилось? По мнению архитекторов, необходимым условием развития города является не просто строительство офисов и жилья, но и строительство полной инфраструктуры к ним.
Основной проблемой при строительстве новых проектов, на конференции обозначили проблематику транспортных развязок и городского трафика в целом. К сожалению, не является общепринятым правилом рассмотрение и решение транспортного вопроса неотрывно от постройки мультифункциональных комплексов.
Присутствующие на конференции обозначили интересный момент, что в центре Братиславы на сегодняшний день существует около 30-ти тысяч парковочных мест. Примерно столько имеет двухмиллионный Гамбург. Соседняя Вена имеет всего половину таких паркомест. Это говорит о том, что поток машин к центру города в Братиславе скорее привлечен, чем наоборот.
В Западной Европе количество паркомест является ограниченным. Например, в «Лондоском Огурце» всего 18(!) парковочных мест. В Братиславе бы такое здание считалось бы незаконным, шутят архитекторы. Если говорить серьезно, то такие правила и ограничения должны спускаться сверху, быть утверждены на законодательном уровне. Все сошлись во мнении, что проблема в самой концепции города существует и ее надо решать с привлечением органов власти.
Кроме прочего, обсуждался вопрос качества в строительстве. Некоторые девелоперы открыто говорят, что в Словакии вопрос качества не стоит на первом месте, есть, конечно, исключения, но «большинство идет в другом направлении». Некоторые застройщики, к примеру, вообще не озабочены созданием общественных пространств и удовлетворяются постройкой лишь жилищных домов.
Также, на конференции, посвятили время блоку вопросов, касающихся использования в Словакии индустриальной архитектуры. О возможности перехода к преобразованию забытого наследия в гибкие, современные формы.
Примером является санация проектов Pradiarne и Silocentrál в ареале бывшей Cvernovky, а также старого дрожжевого завода Spilka, отнесенного к памяткам архитектуры и находящегося на территории когда то действующей пиварни «Stein». «Снимаю шапку перед каждым инвестором, который решит дать новую жизнь старому зданию, потому что ему придеться преодолеть серьезные препятствия. И больше того — вложенные средства не вернутся так быстро, или вообще не вернутся!» — говорит Петер Боуда (Peter Bouda), архитектор ателье «Bouda — Masár».
Часто, грамотное решение архитектора, дает новую жизнь старым, заброшенным объектам. Ярким примером тому является проект «Mlynica», реализация которого не просто оживит здание, но благодаря своему нестандартному решению пространства (event space, coworking и lofty) позволит целому району стать одним из центров общественной жизни, творчества и проведения различных мероприятий.
Учитывая исторически низкий уровень безработицы, перегрев экономики, стабильно низкие процентные ставки и рост доходов, то обвал на рынке недвижимости в ближайшее время мы не ждем, хотя в некоторой степени широкое предложение жилья на рынке уже испытывает некоторый дефицит спроса.
В прошлом году Народный банк Словакии застраховал риски, связанные с выдачей ипотек и возможностью их погашения, что дало дополнительный толчок росту цен на недвижимость. Ожидается, что в этом году объем кредитования вырастет на 10%, но в следующем уменьшится на 5%. В то время, как цены на недвижимость в этом году могут вырасти на 5%, и продолжит расти в будущем, но уже не так быстро.
«Спрос на жилье стабильно не утихает», замечает Ян Паленчар (Ján Palenčár), президент NARKS. Также он отметил, что на рынке недвижимости сегодня наблюдается недостаток предложения около 20-30% и не только в Братиславе. Как только порог стоимости за 1 м.кв переваливает 1000 евро, регион становится интересным потенциальному девелоперу, как, например, в городах Прешов, Нове Место над Вахом, Попрад.
И обратная ситуация наблюдается в городах с низким уровнем трудоустройства и платежеспособностью.
Но в целом, климат на рынке благоприятный. О высоких уровнях продаж, когда, зачастую, почти за год до окончания строительства все квартиры проданы, говорят такие девелоперы и наши партнеры как «YIT Slovakia», «Cresco Group», «Lucron Group» и прочие.
Компания SlovBusiness Group, сертифицированное агентство недвижимости в Словакии.
Офис: Lazaretska 8
811 01 Bratislava — Stare mesto, Slovakia
Тел: +421 903 407 775 Янина Зборовская (WhatsApp, Viber)
Поделиться в
