Дата публикации: 27 декабря 2023
Уходящий год стал переломным для словацкого рынка недвижимости: после восьми лет постоянного роста цен тренд на нём сменился, и жильё начало заметно дешеветь. По данным Национального банка (NBS), к концу сентября 2023 года средняя стоимость одного квадратного метра в Словакии упала до 2 440 евро — годовое снижение превысило 10%. В последний раз такие показатели в стране фиксировались почти 15 лет назад — в 2009 году, на фоне глобального финансового кризиса, они снизились на 11.1%.
Среди регионов самые высокие темпы снижения цен показывает Прешовский край. За прошедшие 12 месяцев цены на жильё в нём упали уже на 18% — с 2 190 до 1 795 евро. Больше 10% составило падение в Братиславском и Кошицком краях. Самым незначительным снижение цен оказалось в регионах с самой низкой стоимостью жилья — в Трнавском и Нитранском краях.
Чтобы отыскать причины падения цен на жильё, нужно вернуться на год назад. К июлю 2022 года стоимость жилья в стране достигла своего пика: по данным Национального банка, средняя стоимость «квадрата» в стране приблизилась к отметке в 2 700 евро.
Бурный рост цен на недвижимость в первой половине прошлого года во многом определяло недостаточное предложение на рынке при очень высоком спросе, который, в том числе разгоняли низкие ставки по ипотеке. К январю 2022 года они достигли средней отметки в 0.97% — это исторический минимум в Словакии. На тот момент более низкими ставки были только в одной стране Евросоюза — Португалии.
Ситуация начала меняться почти сразу после начала войны на Украине. Ставший её следствием энергетический кризис привёл к резкому росту цен во всей Европе, впервые за долгие годы добравшись до двузначных отметок. На фоне растущей инфляции впервые за долгие годы повысил свою ключевую ставку Европейский центробанк — с лета 2022-го по конец 2023 года она выросла с 0% до 4.5%. Это неизбежно привело к росту стоимости всех коммерческих кредитов в странах Евросоюза, в том числе ипотечных.
За время, прошедшее с начала войны, процент по кредитам на покупку жилья в Словакии вырос примерно в четыре раза, вернувшись на уровни десятилетней давности. Рост ставок привёл к снижению спроса на ипотеку, что негативно сказалось на всём рынке недвижимости в стране. Некоторое время он сохранял инерцию, но к началу 2023 года Статистическое управление уже зафиксировало смену тренда — цены на жильё сначала замедлили рост, а затем и вовсе начали падать. В конце сентября их годовое снижение превысило 10%.
В то же время влияние на снижение цен оказывает не только общее снижение спроса на рынке, но и неопределённость на рынке, отмечает директор агентства Realty Slovakia Олег Самойлов. «На клиентов влияет их непонимание того, что ждать от цен в будущем. Но при этом люди продолжают подыскивать себе жильё с удобной инфраструктурой. В итоге мы видим, как сильно проседает стоимость жилья на вторичном рынке на окраинах городов, но спрос на новое жильё в благополучных районах будет сохраняться», — отметил он.
Такое мнение подтверждают данные портала nehutelnosti.sk, которое показало, что в 2023 году цены на жильё в разных частях Словакии менялись крайне неравномерно — динамика сильно зависит от региона и и типа жилья.
К примеру, средняя стоимость двухкомнатных квартир в братиславском районе Ружинов за прошедший год снизилась на 12%. Двухкомнатные квартиры в Банска-Бистрице и трёхкомнатные квартиры в братиславском районе Нове-Место подешевели на 24% и 17% соответственно. Но в некоторых частях страны падение цен оказалось не таким значительным: к примеру, в центре Кошице они снизились всего на 1%.
В то же время единственным районом, в котором в 2023 году было зафиксировано повышение цен на квартиры, стала центральная часть Братиславы. Средняя стоимость трёхкомнатных квартир в них выросла почти на 17%. Это объясняется спецификой цен на элитное жильё — стабильный спрос на него обеспечивает группа премиальных клиентов. В итоге на фоне общего снижения цен стоимость трёхкомнатных квартир в центре столицы, наоборот, продолжает устанавливать новые рекорды.
При оценке динамики цен на жильё чаще всего используются данные двух государственных организаций — Нацбанка и Статистического управления. По данным NBS, стоимость жилья в стране продолжала снижаться в течение всего 2023 года. А вот Статистическое управление в своём отчёте по итогам третьего квартала отметило, что впервые с конца 2022 года она показала небольшой рост.
Впрочем, пока речь идёт только о квартальном росте. Конкретно — о периоде с июля по сентябрь, за который он составил 0.8%. Основу этого роста составили цены на вторичное жильё — они увеличились более, чем на 1%. В то же время стоимость нового жилья продолжила снижаться — в течение III квартала она упала примерно на 0.4%.
«Динамика цен на недвижимость остаётся нестабильной — месяцы временного роста чередуются с последующей коррекцией. К примеру, стоимость квартир немного выросла в период с июня по июль, домов — в период с июля по август. Однако динамика общих цен продолжает следовать нисходящей тенденции», — объяснял в своём отчёте NBS.
Важно учитывать, что если сравнивать изменение цен за прошедшие 12 месяцев, то по итогам всё того же III квартала оно покажет снижение на 3.8%. Итоговых данных за 2023 год пока нет, но почти нет сомнений, что до его окончания и в начале 2024 года общий тренд останется прежним.
Развитие ситуации на словацком рынке недвижимости будет зависеть прежде всего от динамики спроса на жильё. Можно выделить три основных фактора, от которых она будет зависеть.
Главным из них может оказаться размер ставок по ипотеке. К концу 2023 года они уже замедлили рост и в ближайшее время могут незначительно снизиться, полагают аналитики. Впрочем, уточняют они, речь идёт именно о незначительном снижении, а к уровню в районе 1% годовых ставки, скорее всего, уже не вернутся.
Повлиять на спрос может и государство. Вернувшееся к власти правительство Роберта Фицо обещало повлиять на ситуацию с выросшими выплатами по ипотеке. На данный момент оно объявило о том, что в течение трёх лет будет помогать тем заёмщикам, у которых ставка по кредиту и сумма ежемесячного платежа увеличились в 2023 году. Впрочем, о более серьёзных мерах по стимулированию всего рынка кредитования пока что речи не идёт — на это у государства просто нет средств.
В этой ситуации наибольший положительный эффект может иметь улучшение ситуации в европейской экономике. По прогнозам Европейского центробанка, к концу 2024 года она должна в целом справиться с негативными эффектами от войны на Украине. В первую очередь это будет означать снижение уровня инфляции в регионе, повышение реальных доходов жителей стран-участниц ЕС, и, как следствие, общее оживление на рынке недвижимости.
Агентство недвижимости Realty Slovakia (SlovBusiness Group s.r.o).
Офис компании в Братиславе: Myhive Vajnorská Tower 1. Vajnorská 100/A, 831 04 Bratislava, Slovakia
Телефоны: +421 903 407775, +421 901 712194 (Viber, Whatsapp, Telegram)
Почтовый ящик: [email protected]
Поделиться в
